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王中王论坛高力国际黎原:成都写字楼9成散售
时间:2019-10-07

  王中王论坛。恒大收购华置项目,再到融创收购中渝成都项目,及最近的恒大收购新世界、碧桂园即将拿下海昌天澜。而他们的交易对象,均是能够快速获取现金流的住宅项目或住宅兼容商业项目,商业地产项目却甚少成为标的对象。

  商业地产似乎被地产大佬自动屏蔽了?高力国际成都分公司物业投资服务副经理黎原并不这么认为,他在接受记者采访时说,收购项目是为了满足企业扩张的指标,且重置成本较低,能够在短期内为公司带来盈利和现金,相比拿地成本更低。

  在黎原看来,商业地产仍旧具备投资潜力,在高力国际《2015投资主题报告中》提到,在成都,如履薄冰的写字楼产品在租售共降的情况下,仍旧有4栋写字楼产品逆市维稳。目前,成都写字楼产品9成以上为散售,而显然,单一业权的写字楼比多业权写字楼产品更能抵抗租金下行。

  记者:在贵公司的投资报告中也提到,过去一年收购兼并发生频繁,我们也看到,不少被收购对象为港资企业,如华置、中渝及新世界,出现这类现象的原因是什么?

  黎原:港资企业做商业地产技术比较成熟,并且商业运营管理能力相对于国内房地产开发商的实力更强,但是这种商业地产的玩法实际上是需要强劲的资金实力作为支撑。

  成都房地产市场乃至中国房地产市场这几年整体供应量过大,短期内港资企业的资金无法满足商业运营的投入,并且它们的投资相对保守的,所以选择在这个时期进行撤资退市。自然就会有恒大、招商、华置这类收购行为的发生。

  在某种程度上也说明收购方有扩张的趋势,或因上市公司的指标需求,去进行收购。

  记者:通过关注收购项目的开发商,为什么在具备资金的前提下,大家都选择已经开发的项目去收购,而非选择再拿新地进行开发?

  黎原:虽然市场看似没有以前那么火热,但是土地成本依然是在上涨的。选择去收购项目,重置成本相对较低。如恒大收购香港河畔新世界总价在20亿左右,楼面成本很低。

  虽然商业不好做,但收购者可以将运营周期放长。但是对于收购住宅项目而言,如果在同样的地段再拿地就不一定能够取得同样的效益。首先没地了,其次拍卖这块土地的价格也不会是这个价。要查邮政快递?中国政务服务平台小程

  记者:我们看到,这些被收购的项目均是能够快速变现的住宅或住宅兼容商业项目,在你看来这是否是反应了企业在收购策略上就开始在回避商业地产可能带来的风险?

  黎原:没有回避商业地产的风险。开发商、运营商选择去持有带住宅的综合性项目也是保持谨慎的态度去尝试转型的体现。选择收购项目满足了企业扩张需求,其次能够缓解上市公司的指标和业绩的压力,并且住宅的开发也能够在短期内为公司带来盈利和现金。

  其中一些开发商又面临经营思路调整和转型的问题,他们已经开始从传统的开发商“生产+销售”单一的模式转变为“生产+销售+运营”,目前许多开发商相继成立商业运营团队,相对于太古这类港资商业运营商而言,他们的商业水平还略显稚嫩,需要借助这些项目去培养团队,实现平稳过渡。

  记者:开发商更愿意收购能够迅速开发变现的住宅项目。然而商业地产的写字楼板块仍旧是陷入高库存的困境。那么,这是否意味着写字楼产品的投资属性在逐渐减削弱,买方市场意愿大幅降低?

  黎原:写字楼产品一直是固定资产投资类产品中比较受关注的产品之一。2011年至2012年,好的写字楼产品少,大家的投资渠道也比少,当一个好的写字楼产品面市,就会引发关注,产品就会为投资者提供一个不错的回报率。

  反观当下,现在大家的投资渠道更多,(股票、基金、保险等等)加之市场在2013年开始的过剩情况的出现,所以小投资人对于这个市场持谨慎态度。我认为,投资人在明确自身需求和投资实力的情况下,一个兼具好区位、合理的价格和高品质的写字楼产品也是值得投资的。

  逆市维稳的写字楼我们从这三个角度来看共同特征:首先,租金要高于子市场的租金水平10%。其次,与入市时的价格相比,没有下降,或是稳定上浮的。再者而言,项目从入市的第三个季度开始,入住率达到60%,且之后没有下滑。

  从具体角度分析,正如投资金科玉律所言“地段、地段、还是地段”,区位对于写字楼非常重要。在成都,我们认为写字楼产品中值得投资的第一个是CBD地区。虽然现在已经过剩并且供应量很大,但从长期投资的角度分析,就算市场再不好的情况下,CBD地区的保值性也是较优的。第二个我们认为有所体现的就是天府新城区域。主要分布在金融城和大源。在政府“一路向南”的政策刺激下,水电企业总部都开始在这片区域搬迁,政府也向南转移,这个区域充满潜力。

  再去分析这些高市场占有率的写字楼,单一业权是一个重要的因素。在这么多的供应量之下,仔细去分析销售榜单TOP10或是前5%的项目,其中90%的都为单一业权,主要为开发商自持,但也不乏整售情况。

  在硬件方面,有实力开发商在做规划时,应该尽量让楼体标准达到国内甲级甚至更高,那么在十年内是不会落伍的。

  记者:成都写字楼产品中,单一业权和散售的占比分别是多少?业权对于楼栋租金价格的影响主要体现在那些方面?

  黎原:按照楼体的数量来比较,单一业权的占比应该在10%以内。成都的写字楼销售还是以散售为主。并且在写字楼市场过剩的情况下,散售市场的租金也呈现不稳定态势。若把一栋楼视为单一经济体,单一业权的管理者可对其调控,通过赠送车位配置、延长免租期等手段,以此吸引更多优质租户。然后在下一个续约期,上涨租金。但如果是小业主,面临贷款、买房等各种资金问题,会因为资金问题改变定价,导致租户内部价格竞争,也会让租金变得混乱。

  记者:为了去化写字楼库存,现在有一些新的理念被运用,如创客空间、联合办公,这些对写字楼产品租赁和销售去化是否能够起到切实的作用?

  黎原:创客空间、联合办公等这些都是开发商尝试转型的一种途径。这一类的产品可以满足各类租户的不同需求。但这类产品还在探索的过程中,是否能够实现销售的去化目的还不好预判。

  在成都,现在有很多民用房用于商业用途,其中在民用房中办公的多为需求小的小型企业,租金承受能力不高。如果能将这些需求释放到商业写字楼市场上,可以实现很大的去化。当然,这部分可能需要政府的政策支撑或引导。

  创客空间、联合办公模式的出现为标准写字楼做出一些弥补和延伸。对标准写字楼而言,每个单元的面积大概在200-300㎡,这对入驻企业来说就有所限制。但联合办公模式就刚好适用于个人创业或是起步阶段的公司,总成本更低,性价比更高。